Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта жилого дома

РАЗДЕЛ 3

Управленчиское решение

3.1 Товарищества собственников жилья

В ст. 30 Конституции Российской Федерации закреплено право граждан РФ на объединения. К числу таковых относятся и товарищества собственников жилья (далее ТСЖ). ТСЖ относится к юридическим лицам - некоммерческим организациям. В ст. 50 ГК РФ определен критерий классификации юридических лиц на коммерческие и некоммерческие в зависимости от основной цели их создания и деятельности. Так, основной целью деятельности коммерческой организации служит извлечение прибыли с последующим распределением ее между участниками организации, основной же целью некоммерческой организации является решение социальных, благотворительных, культурных, управленческих задач, защита прав и охраняемых законом интересов граждан. Согласно ст. 2 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" такой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Но это не ограничивает некоммерческие организации, в том числе и ТСЖ, в возможностях заниматься различными видами коммерческой деятельности. Полученная от нее прибыль должна направляться исключительно на достижение основной цели и решение уставных задач некоммерческой организации.

В ч. 1 ст. 135 содержится указание на лиц, которые могут создать и быть членами ТСЖ. Таковыми являются собственники помещений в многоквартирном доме. Причем как жилых, т.е. квартир, так и нежилых помещений. Этот вывод обусловлен содержанием ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.

В определении ТСЖ названы основные цели его создания. Таких целей несколько. Во-первых, ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечения эксплуатации этого комплекса. В ч. 1 ст. 161 ЖК РФ сформулированы задачи управления многоквартирным домом. Однако законодатель, употребив понятие "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме", не раскрывает его определение. Раскрыть его можно с учетом ст. 36 ЖК РФ, в которой дается определение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В такое имущество включается земельный участок, на котором расположен данный дом и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Следовательно, под "комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме" понимается совокупность следующих объектов недвижимости: сам многоквартирный дом, земельный участок в установленных границах, на котором данный дом расположен, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Таким образом, комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме является объектом управления. Поэтому в подзаконных актах, направленных на реализацию ЖК РФ в сфере управления многоквартирными домами, допустимо употребление терминов "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме" и "объект управления".

Во-вторых, ТСЖ создается для совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме. В связи с этим установлены права товарищества на принятие решений о распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В ст. 137, 145 и 152 ЖК РФ закреплены права товарищества на принятие решений о предоставлении в пользование или ограниченное пользование, аренду, внаем, надстройке, перестройке части общего имущества в многоквартирном доме. При их реализации не должны нарушаться права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Правовой статус ТСЖ определяется его уставом. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединяющихся в товарищества, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления принимают примерные уставы товариществ собственников жилья. Можно ориентироваться и на Примерный устав товарищества собственников жилья, разработанный Министерством РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, от 3 августа 1998 г. Правопреемником этого министерства является Федеральное агентство по жилищно-коммунальному хозяйству.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. До принятия ЖК РФ, согласно ст. 25 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", решение о создании ТСЖ принималось "простым большинством голосов собственников, присутствующих на общем собрании". Причем членами товарищества автоматически становились и те лица, которые либо голосовали против такого решения, либо вообще по каким-либо причинам не участвовали в голосовании. Теперь этот порядок изменен, что позволяет более полно учитывать волю собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. Однако уставом товарищества может быть установлен ограниченный срок его деятельности. По истечении этого срока товарищество должно быть ликвидировано в установленном законодательством порядке.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", а также имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества также не отвечают по обязательствам товарищества. Однако исключением из этого правила являются случаи, подпадающие под норму п. 3 ст. 56 ГК РФ, допускающую субсидиарную ответственность членов ТСЖ по обязательствам товарищества, которое объявлено банкротом.

3.2 Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящимся многоквартирном доме

Товарищество может создаваться не только на базе находящегося в эксплуатации многоквартирного дома, но и в строящемся доме. Такое ТСЖ может быть создано лицами, которые будут собственниками помещений в нем на основании договора или по иным законным основаниям. Указанными лицами могут быть соинвесторы, участвующие в инвестировании строительства многоквартирного дома по договорам инвестирования, а также лица, участвующие в финансировании строительства дома в соответствии с заключенными договорами, целью которых является приобретение помещения в собственность после строительства. В состав учредителей товарищества могут входить заказчики строительства дома, застройщики, органы государственной власти и местного самоуправления, иные лица в случае, если они будут иметь право собственности на помещения в строящемся доме. Исходя из смысла понятия "товарищество", а также правовой природы возникновения общего имущества в многоквартирном доме, для управления которым создается товарищество, количество учредителей и членов ТСЖ должно быть не менее двух лиц.

Указанные в ч. 1 ст. 139 ЖК статьи лица принимают решение о создании ТСЖ в строящемся доме на своем общем собрании в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ. Количество голосов, которым обладает каждый будущий собственник помещения на общем собрании, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в строящемся доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество будущего собственника помещения (помещений) в строящемся доме пропорциональна общей площади данного помещения (помещений). В свою очередь, площадь помещения (помещений), которое будет принадлежать на праве собственности данному лицу, определяется в соответствии с договором об инвестировании или иным договором о привлечении денежных средств в строительство многоквартирного дома с учетом данных поэтажного плана строящегося многоквартирного дома, указанных в проектной документации. При расчетах долей следует учесть то, что ста процентам долей(голосов) всех будущих собственников помещений пропорциональна суммарная площадь всех помещений в строящемся доме, которые подлежат последующей передаче в собственность после строительства дома. Общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (домах), правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие будущие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех будущих собственников помещений в строящемся доме (домах). Решение общего собрания будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме (домах) может быть принято путем заочного голосования опросным методом. Порядок подготовки, проведения общего собрания и принятия решения установлен статьями 45-48 ЖК РФ. Решение о создании ТСЖ, принятии устава, выборе правления, ревизионной комиссии и по другим вопросам принимается, если за него проголосовали будущие собственники помещений, принявшие участие в собрании или в голосовании и обладающие более 50% голосов от общего числа голосов, присутствующих на общем собрании или принявших участие в голосовании путем заочного голосования. Но при этом по аналогии со ст. 135 (ч. 3) ЖК РФ число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.

По аналогии с ТСЖ в построенных домах ТСЖ в строящемся доме может быть создано также при объединении нескольких строящихся многоквартирных домов с учетом требований ст. 136 ЖК РФ. ТСЖ может быть создано также и в реконструируемом доме. Членами такого ТСЖ могут быть лица, которым принадлежали на праве собственности помещения в многоквартирном доме до его реконструкции и которые будут иметь право собственности на помещения в данном доме после его реконструкции.

Исходя из целей создания и деятельности ТСЖ, указанных в ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ вправе участвовать в работе государственной комиссии по приемке построенного дома, а также государственной комиссии по сдаче-приемке дома в эксплуатацию и управление. При этом ТСЖ в строящемся доме, созданные в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ, должны иметь преимущественное право на управление этим многоквартирным домом после его сдачи в эксплуатацию.

В ч. 1 ст. 136 предусмотрено, что в одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество. Следует отметить, что в ЖК РФ не раскрыто понятие "один многоквартирный дом". Между тем нет ясности, можно ли отнести к "одному многоквартирному дому" один из корпусов или одного из строений многоквартирного дома? Как будет определяться в этой связи статус корпусов и строений, которые зачастую ведут все свои коммуникации из другого дома, неразрывно с ним связаны и зависят от него? Ответы на эти вопросы, видимо, даст судебная практика.

ТСЖ могут создаваться на базе нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (но не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Критерию об обязательном наличии двух домовладельцев будет отвечать объединение, например, одного частного собственника квартиры и органа местного самоуправления как собственника всех остальных квартир, относящихся к муниципальному жилищному фонду. ТСЖ могут создаваться также на базе нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (например, современные коттеджные поселки).

Таким образом, ТСЖ могут создаваться не только в многоквартирных домах, но и путем объединения в товарищество индивидуальных строений в сельской местности, что во многом облегчает и упрощает эксплуатацию ими своих домов, а также объектов общей долевой собственности (общие дороги, тротуары, земли общего пользования, объекты инженерной инфраструктуры и т.д.). Принципы деятельности ТСЖ могут быть распространены и на иные объединения собственников недвижимости - на гаражно-строительные кооперативы, на дачные кооперативы и садоводческие товарищества.

Решение о создании ТСЖ принимается в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ. Очевидно, что ТСЖ не может быть образовано, если все помещения в многоквартирном доме находятся у заинтересованных лиц на праве аренды, найма или на других ограниченных вещных правах. Только физические и юридические лица, обладающие помещениями на праве собственности, т.е. имеющие правомочия по владению, пользованию, распоряжению этим имуществом, могут стать членами ТСЖ (по решению соответствующего собственника ими могут быть государственные и/или муниципальные организации, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган - федеральную налоговую службу и ее территориальные органы в субъектах РФ - представляются следующие документы:

- заявление о государственной регистрации по форме, которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей";

- решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания;

- учредительные документы юридического лица - устав; дополнительно могут быть представлены: учредительный договор, соглашение об определении долей участия членов ТСЖ, подписанные всеми учредителями ТСЖ (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- документ об уплате государственной пошлины, в данном случае размер государственной пошлины равняется 2 тыс. рублей.

Регистрация ТСЖ осуществлялась по процедуре, которая регламентировалась главой IV Федерального закона РФ "О товариществах собственников жилья", решениями исполнительных органов субъектов РФ, регулирующими как вопросы регистрации юридических лиц в целом (в том числе и некоммерческих организаций), так и конкретные вопросы, касающиеся создания и деятельности ТСЖ. После издания Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" существовавший порядок регистрации товариществ изменен. В настоящее время регистрирующие органы не вправе и не обязаны проводить какую-либо проверку учредительных документов и правильности подсчета голосов при проведении собрания. В связи с этим стали создаваться ТСЖ, в которых учредители имеют меньше 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В нарушение законодательства такие ТСЖ принимают дома в управление, по существу "узурпируя" власть в доме и права собственников помещений. Защитой собственников помещений в данном случае является требование, изложенное в ст. 141 ЖК РФ: "...Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме". Сложность процедуры ликвидации юридического лица приводит к выводу о том, что указанное требование о ликвидации ТСЖ является скорее декларацией, чем реальной защитой собственников помещений перед лицом незаконно созданных ТСЖ. Поэтому целесообразно внести изменения в ст. 141 ЖК РФ, предусмотрев ликвидацию подобных ТСЖ регистрирующим органом в судебном порядке по заявлению собственников помещений в многоквартирном доме, принявших решение о ликвидации на общем собрании.

Контроль за проведением собраний по созданию ТСЖ, проверку учредительных документов могли бы осуществлять органы местного самоуправления или уполномоченные органы исполнительной власти в субъектах РФ.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, то есть внесения записи о ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц и присвоения Основного государственного регистрационного номера (ОГРН). После государственной регистрации ТСЖ может осуществлять деятельность, предусмотренную его уставом. Товарищество представляет общие интересы своих членов в государственных

органах власти и управления, органах местного самоуправления и в судах.

3.3 Законодательные основы создания ТСЖ

3.3.1 Недвижимое имущество в многоквартирных домах

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.  Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39 ЖК РФ).

Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща. В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

3.3.2 Права и обязанности ТСЖ

Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.