Тесты по дисциплине: «Оценка земельных участков»

Формат: doc

Дата создания: 03.01.2009

Размер: 16.83 KB

Скачать реферат


Тестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине

«Оценка земельных участков».

1. Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе:

а) местоположение;

б) условия финансирования;

в) физические характеристики;

г) право собственности на объект недвижимости;

2. Что из перечисленного ниже не является особенностью земли как товара:

а) ограниченность;

б) уникальность;

в) долговечность;

г) неограниченность в способах использования;

д) многофункциональность.

3. Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка – 6 %; премия за риск инвестиций – 7 %; поправка на ликвидность – 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент–4%; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок экономической жизни – 20 лет

а) 25 %;

б) 21 %;

в) 13 %.

4. Отрицательная стоимость земли возникает в следующих случаях, за исключением:

а) земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды;

б) арендная плата, подлежащая выплате, не превышает рыночную стоимость аренды;

в) владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.

5. Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, - около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае:

а) 12,7 %;

б) 15,9 %;

в) 1,3 %.

6. Какая из следующих ставок капитализации учитывает только ставку дохода на инвестиции: а) ставка капитализации земли;

б) ставка капитализации объекта недвижимости;

б) ставка капитализации зданий.

7. Право собственности на земельный участок распространяется на: ГК РФ, ст. 261.

а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;

б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;

в) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка.

8. Отметьте пункт, относящийся к правовому обеспечению оценки земли:

а) имущественные права на землю;

б) градостроительные и иные ограничения в использовании земли;

в) законодательное регулирование оценки земли;

г) а) и в);

д) а),б)и в).

9. Оценить участок земли, если имеется следующая информация о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе:

№ участка

Цена продажи участка с улучшениями

Стоимость улучшений, с учетом износа

1

220 000

158 000

2

220 000

140 000

3

190 000

150 000

а) 85 000;

б) 60 670;

в) 56 000.

10. Верно ли утверждение, что ставка капитализации для зданий, рассчитываемая в методе остатка для земли, равна сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала:

а) верно;

б) неверно.

11. Чистый операционный доход объекта недвижимости 70 000 долл., коэффициент капитализации для улучшений 20 %, коэффициент капитализации для земли 17 %, доля земли в стоимости объекта недвижимости составляет 0,25. Определите стоимость земли:

а) 115 000 долл.;

б) 90 900 долл.;

в) 57 000 долл.

12. Государственный земельный кадастр содержит информацию:

а) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований;

б) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель;

в) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.

13. Для земель, частично изъятых из оборота, не разрешены следующие виды сделок:

а) передача в аренду;

б) продажа;

в) передача в залог.

14. Отметьте неправильные на Ваш взгляд утверждения:

а) сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком;

б) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;

в) обременение земельного участка сервитутом лишает собственника участка права распоряжения этим участком;

г) сервитутом могут обременяться здания и сооружения.

15. Рассчитайте ставку капитализации, если ежегодная норма возврата на инвестиции определяется по методу Инвуда при следующих условиях: срок владения зданием – 6 лет, ставка доходности инвестиций – 14 %.

а) 25,7 %;

б) 18,3 %;

в) 13,2 %.

16. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе предполагаемого использования:

а) налог на имущество;

б) затраты на строительство;

в) проценты по ипотечному кредиту;

г) следует учитывать все указанные расходные статьи.

17. Субъектами права собственности могут быть:

а) частные лица (физические и юридические);

б) государство;

в) органы местного самоуправления;

г) а) и б);

д) а),б) и в).

18. Определить стоимость участка, для которого лучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания – 8 % и 10 % соответственно.

а) 928 500 долл.;

б) 875 000 долл.;

в) 239 400 долл.

19. Каково наилучшее использование для участка, по которому имеется следующая информация:

Жилое

Офисное

Коммерческое

Стоимость строительства зданий

2 300 000

3 370 000

4 650 000

Чистый операционный доход

335 000

540 000

980 000

Коэффициент капитализации зданий

12 %

11 %

13 %

Коэффициент капитализации земли

10 %

а) жилой многоквартирный дом;

б) офисное здание;

в) коммерческое (розничная торговля).

20. Какое из ниже перечисленных прав не является частичным имущественным правом:

а) право постоянного (бессрочного) пользования;

б) право собственности

в) право пожизненного наследуемого владения.

21. Что не является обременением земельного участка:

а) сервитут;

б) право залога;

в) право извлечения доходов.

22. Совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны:

а) только до кадастрового учета участка;

б) только после кадастрового учета участка;

в) во время кадастрового учета участка.

23. Какой из нижеприведенных методов чаще всего не применим к оценке рыночной стоимости незастроенных земельных участков: а) метод сравнения продаж;

б) метод остатка;

в) метод выделения;

г) метод предполагаемого использования.

24. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится: а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого участка;

б) со знаком минус к стоимости оцениваемого участка;

в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога.

25. К методам оценки стоимости земельных участков, основанных на сравнительном подходе к оценке, не относится: а) метод выделения;

б) метод распределения;

в) метод остатка;

г) метод сравнения продаж.

26. Оценка земельных участков может проводиться с целью: а) определения налогооблагаемой базы;

б) вовлечения земельных участков в активный рыночный оборот;

в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;

г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;

д) а), б) и г);

е) а), б), в) и г).

27. К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты:

а) к землям сельскохозяйственного назначения;

б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;

в) к землям поселений;

г) к землям особо охраняемых территорий;

д) все ответы неверны.

28. При определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка учитываются:

а) физические возможности для предполагаемого использования;

б) правовая обоснованность предполагаемого использования;

в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;

г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;

д) а) и г);

е) а), б), в) и г).

29. При оценке застроенного земельного участка по технике остатка дохода для земли используются все нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости;

б) нормы дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

30. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под многоэтажную жилищную застройку в городе:

а) местоположение;

б) плодородие почвы;

в) величина доходов населения;

г) инженерно-геологические характеристики земли;

д) все факторы оказывают существенное воздействие.

31. Что из нижеследующего не включено в понятие природного объекта:

а) участки леса;

б) замкнутые водные объекты;

в) неотъемлемые права;

г) экологические блага.

32. Какой из видов износа рассчитывается в оценке земельных участков:

а) физический;

б) внешний;

в) функциональный;

г) б, в;

д) а, б, в.

33. При проведении оценки земельного участка проведение осмотра объекта:

а) обязательно лишь в исключительных случаях;

б) обязательно;

в) обязательно только в случае, когда заказчиком являются государственные органы;

г) не обязательно.

34. Какие из нижеперечисленных параметров не учитываются при сегментации рынка земельных участков:

а) по географическому признаку;

б) по типу прав собственности;

в) по назначению (использованию);

г) по ставке доходности.

35. Если при расчете ставки капитализации для зданий предполагается увеличение стоимости здания, то норма возврата капитала:

а) прибавляется к ставке доходности на капитал;

б) вычитается из ставки доходности на капитал;

в) не учитывается.

36. В каком порядке вносятся поправки к цене объекта-аналога в сравнительном подходе:

а) сначала денежные, затем процентные;

б) сначала процентные, затем денежные поправки;

в) порядок внесения поправок не имеет значения.

37. Сбор внешней информации предполагает:

а) сбор данных о физических характеристиках объекта оценки;

б) анализ затрат на строительство объекта оценки;

в) анализ внутренней документации объекта оценки;

г) анализ перспектив развития рынка недвижимости.

38. Что не является отличительной особенностью рынка земельных участков:

а) уникальность каждого объекта;

б) условия финансирования;

в) высокая ликвидность;

г) сложные юридические права.

39. Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке земельного участка методом сравнительного анализа продаж:

а) процентная корректировка;

б) корректировка по единицам сравнения;

в) абсолютная корректировка;

г) корректировка к цене всего объекта сравнения

в) долларовая корректировка всего объекта оценки.

40. Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превышать рыночную стоимость оцениваемого объекта – земельного участка:

а) инвестиционная;

б) стоимость для целей налогообложения;

в) залоговая;

г) ликвидационная;

д) все ответы неверны.

41. Рассчитайте ставку капитализации, если ежегодная норма возврата на капитал определяется по методу Хоскольда при следующих условиях: срок владения зданием – 7 лет, ставка доходности инвестиций – 11 %, безрисковая ставка – 6 %.

а) 24,3 %;

б) 22,9 %;

в) 10,6 %.

42. Существуют следующие виды износа для зданий, используемые для расчетов в методе выделения и методе остатка для земли (необходимо выбрать правильный ответ):

а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;

б) физическое устаревание, функциональное устаревание, внешнее воздействие;

в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, долгосрочный износ.

43. Каким образом вносятся поправки (корректировки) к цене объекта-аналога в сравнительном подходе?

а) сначала на зависимой основе, затем на независимой;

б) сначала на независимой основе, затем на зависимой;

в) порядок внесения поправок не имеет значения.

44. Какой из подходов к оценке объекта недвижимости требует отдельной оценки стоимости земли:

а) сравнительный;

б) затратный;

в) доходный.

45. При оценке земельного участка дата проведения оценки соответствует:

а) дате составления отчета об оценке;

б) дате подписания договора на оценку;

в) дате составления технического задания на оценку;

г) дате последнего осмотра объекта оценки.

46. Верно или неверно утверждение: «Дата оценки всегда совпадает с датой осмотра земельного участка»?

а) верно;

б) неверно.

47. Какие факторы напрямую не влияют на рынок недвижимости, в частности рынок земельных участков:

а) налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

б) внешняя политика государства;

в) экологическое положение в регионе.

48. Какой метод оценки земельных участков следует выбрать в первую очередь для оценки земельного участка, свободного в текущий момент, но в ближайшее время застраиваемого многоэтажным жилым домом:

а) метод капитализации земельной ренты;

б) метод сравнения продаж;

в) метод распределения;

г) метод предполагаемого использования;

д) ничего из перечисленного.

49. Вещными правами не являются:

а) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

б) право постоянного пользования земельным участком;

в) сервитуты;

г) право пользования;

д) право хозяйственного ведения имуществом;

е) право оперативного управления имуществом.

50. Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, - около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае:

а) 12,7 %;

б) 15,9 %;

в) 1,3 %.

=================================================

=================================

======================